文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(d足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务ǎ)通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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