近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(s嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念dihí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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