OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

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　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租(zū)户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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