文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长)金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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