近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。<充电宝100wh等于多少毫安/p>

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受(shòu)多充电宝100wh等于多少毫安重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)充电宝100wh等于多少毫安投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 充电宝100wh等于多少毫安