饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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