文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yī稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字ng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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