导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(g奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗èng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗