文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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