“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年(nián)的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的(de)关(guān)注度从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了(le)最底部(bù)，而(ér)且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的(de)空(kōng)间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外(wài)，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的(de)国资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融资(zī)等(děng)各个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业内，我(wǒ一方水等于多少升，一方水等于多少升水)们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别(bié)重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行(xíng)业内的最低水平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本(běn)是否也是业内(nèi)最低的(de)；这些都是我们看(kàn)重的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房(fáng)发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数(shù)。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也(yě)有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近(jìn)三分(fēn)之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和(hé)二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民(mín)营企业(yè)的影(yǐng)子(zi)。虽(suī)然说，见到机(jī)会(huì)时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如(rú)果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业(yè)的(de)复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规(guī)避公司净负(fù)债率(lǜ)提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较(jiào)积(jī)极的(de)拿地(dì)策略的同时(shí)，也较(jiào)好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道(dào)也更顺畅，能(néng)够(gòu)做(zuò)到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国(guó)央企，但(dàn)这(zhè)也并不(bù)意味着(zhe)，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍(réng)有少数(shù)民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十(shí)大(dà)流(liú)通股东中新(xīn)进了“中国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配(pèi)置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和其自身(shēn)的(de)基本面表现(xiàn)存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自(zì)身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略(lüè)布局关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营(yíng)收(shōu)来自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是(shì)房(fáng)地(dì)产产业(yè)链上的中游环(huán)节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节(jié)与上游材料(liào)端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模(mó)越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于(yú)地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居(jū)前(qián)两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季(jì)报(bào)的(de)十大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞(ruì)信(xìn)灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值派基(jī)金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风光一时(shí)的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年(nián)内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的(de)广(guǎng)发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大(dà)流通(tōng)股股东，其也(yě)成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的(de)大多在香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的(de)绿城服(fú)务为例(lì)，它在(zài)中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到(dào)产品(pǐn)提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人员(yuán)成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服(fú)务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该公司能(néng)在(zài)一方水等于多少升，一方水等于多少升水业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较(jiào)好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 一方水等于多少升，一方水等于多少升水