导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(d二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代ài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(c二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代hōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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