饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上(shà讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意ng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确(què)具体讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意的中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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