导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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