导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌t="中国户均几套(tào)房？| 民生(shēng)·周君(jūn)芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zh吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌ái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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