饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合根号20等于多少 化简 根号怎么算(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)根号20等于多少 化简 根号怎么算成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(ch根号20等于多少 化简 根号怎么算ū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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