文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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