文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(den是正极还是负极，L是正极还是负极)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xn是正极还是负极，L是正极还是负极ù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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