近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)苏州市相城区邮编是多少较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(d苏州市相城区邮编是多少ǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资苏州市相城区邮编是多少产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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