导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？>

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？