OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但嫦娥二号拍到外星人已经证实其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(嫦娥二号拍到外星人已经证实shì)项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方嫦娥二号拍到外星人已经证实面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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