饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)马云的钱属于个人吗问题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统马云的钱属于个人吗。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为马云的钱属于个人吗例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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