导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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