万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权纳粹分子是什么意思。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75纳粹分子是什么意思套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，纳粹分子是什么意思万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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