导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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