万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

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　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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