5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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