5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思