近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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