5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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