万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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