导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(ni日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗án)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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