饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结(火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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