饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cón2023年石油会暴涨吗，今日油价格表g)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信(xìn2023年石油会暴涨吗，今日油价格表eight: 24px;'>2023年石油会暴涨吗，今日油价格表)息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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