文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(g保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思ōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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