文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(s广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别hòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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