导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(没带罩子让捏了一节课感受dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益没带罩子让捏了一节课感受热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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