饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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