OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前粤西是指什么地方，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，粤西是指什么地方伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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