5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(s上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗hōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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