导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(t怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接íng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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