导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间ong>首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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