近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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