OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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