导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋"http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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