5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(crx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡è)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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