“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地(dì)产行(xíng)业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机构(gòu)和投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)关注(zhù)度从板块(kuài)向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要非常小心，避(bì)免选了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下(xià)今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来(lái)源(yuán)，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售(shòu)情况相较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些(xiē)有国(guó)企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是融资(zī)等(děng)各个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资(zī)背景的(de)房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们(men)看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线(xiàn)”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红(hóng)线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等(děng)国(guó)央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得上完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的(de)扩(kuò)张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三分之一。与此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预(yù)计今年会(huì)有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度(dù)让人感(gǎn)觉又(yòu)回(huí)到(dào)了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要(yào)出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年(nián)市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡(héng)量一家房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我(wǒ)看(kàn)来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要(yào)比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的(de)复(fù)苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债(zhài)率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负(fù)债率持(chí)续居(jū)高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿(ná)地(dì)策略的同(tóng)时，也(yě)较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房(fáng)企同样受(shòu)到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流(liú)通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工商(shāng)银(yín)行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报(bào)，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根(gēn)杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近七(qī)成营收(shōu)来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数(shù)据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月(yuè)10日接受(shòu)了(le)信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家(jiā)纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是(shì)房地(dì)产产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游材料(liào)端息息(xī)相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的数(shù)据充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都(dōu)很好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别(bié)是(shì)前者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下(xià)，彼时包括(kuò)公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江山。需(xū)要强调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都是(shì)价值派(pài)基金经理(lǐ)曹(cáo)名(míng)长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票(piào)还(hái)有金(jīn)地(dì)集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前(qián)几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他(tā)似(shì)乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的(de)独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择成(chéng)为(wèi)难题(tí)。对此，前述(shù)上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物(wù)业服务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公(gōng)司(sī)很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定(dìng)位(wèi)和比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩