近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　马云的钱属于个人吗"8209108421682172698000">

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有马云的钱属于个人吗(yǒu)期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(z马云的钱属于个人吗hǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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