近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕liú)量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕