OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(l雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语ǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(n雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语éng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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