5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(y霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊ōu)质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊